August 2004 - Konsolidierung zeigt erste Erfolge, aber die Lage ist weiterhin schwierig

1. Verlauf und Ergebnis des Geschäftsjahres 2003

In seiner Sitzung vom 16.08.2004 genehmigte der Aufsichtsrat der Städtischen Wohnungsgesellschaft Pirna mbH (WGP) den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2003.

Die WGP blickt auf ein Geschäftsjahr zurück, das von der Einleitung eines Konsolidierungsprozesses durch die neu berufene Geschäftsführung bestimmt wurde. Bei wesentlichen Indikatoren konnte eine positive Trendumkehr erreicht werden. Insgesamt ist die Lage der Gesellschaft jedoch weiterhin als schwierig und angespannt zu bezeichnen.

Auch in Pirna stehen im großen Umfang Wohn- und Gewerbeflächen leer. Bei der WGP betrug der Leerstand zum Bilanzstichtag wie im Vorjahr ca. 22 %. In den vermietbaren Beständen lag der Leerstand bei ca. 10 % der Mietflächen. Der restliche Leerstand betrifft Objekte, die wegen schwebender Restitutionsverfahren verbunden mit schlechtem baulichen Zustand, nicht mehr vermietbar sind bzw. die abgerissen oder verkauft werden sollen und deshalb nicht mehr vermietet werden. Dieser hohe Leerstand hat wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage der WGP. Aufgrund der demographischen Entwicklung ist mit einer Entspannung bis auf weiteres nicht zu rechnen.

Trotz dieser ungünstigen Ausgangsbasis geht die Geschäftsführung davon aus, dass die Gesellschaft nach Umsetzung der eingeleiteten Konsolidierung in den nächsten Jahren in der Lage sein wird, ihre Existenz langfristig zu sichern. Zentrale Steuerungsgröße ist dabei die Liquidität. Höchste Priorität hat der Abbau der Verschuldung. Andere Aspekte werden diesen Zielgrößen untergeordnet, jedoch ohne die Substanz der Gesellschaft und damit die Entwicklungspotentiale zu gefährden.

Im Rahmen des eingeleiteten Konsolidierungsprozesses führt die WGP Gespräche mit ihren kreditgebenden Banken über eine Neustrukturierung des Darlehnsportfolios. Durch die Umschuldung von Darlehn mit zurzeit sehr hoher Tilgung und weitere Schritte soll eine Entlastung der Liquidität erreicht werden. Der Erfolg dieser Bemühungen ist maßgeblich für die Konsolidierung der WGP.

Zu ausgewählten Detailaspekten des Jahresabschlusses

Das Geschäftsjahr schließt mit einem Fehlbetrag von 2,7 Mio. € (Vj. 28,8 Mio. €) ab. Obwohl sich die WGP auch im Jahr 2003 deutlich in der Verlustzone bewegte, war dieser Wert besser als ursprünglich kalkuliert.

Die erlösten Ist-Mieten stiegen 2003 geringfügig auf 18,8 Mio. € (Vj. 18,7 Mio. €.). Durch den Leerstand gingen der WGP Mieterlöse in Höhe von ca. 3,5 Mio. € verloren. Außerdem musste die WGP Betriebskosten von ca. 0,8 Mio. € für leer stehende Wohnungen tragen.

Insgesamt 5,4 Mio. € (Vj. 7,6 Mio. €) wurden für die laufende Instandhaltung bestehender Objekte aufgewendet. Davon entfielen 3,2 Mio. € (Vj. 4,6 Mio. €) auf Schäden infolge des Hochwassers 2002; dieser Aufwand wurde weitgehend durch Versicherungsentschädigungen bzw. Fördermittel kompensiert. Die Folgen der Flut sind zwischenzeitlich beseitigt; erforderlich sind nur noch Nacharbeiten an einzelnen Objekten. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der WGP haben mit einem großen persönlichen Einsatz dazu beigetragen, die flutbedingten Schäden so gering wie möglich zu halten und so schnell wie möglich zu beseitigen. Die WGP dankt auch den betroffenen Mietern für ihre Mitwirkung und ihr Verständnis in der schwierigen Zeit nach der Flut. Es sei auch darauf hingewiesen, dass sich die Versicherungsgesellschaft Helvetia und die Sächsische Aufbaubank bei der Schadensregulierung sehr fair und sehr konstruktiv verhalten haben.

Die Personalaufwendungen betrugen 2,1 Mio. € (Vj. 2,7 Mio. €); der Vorjahreswert war wesentlich durch Sondereffekte beeinflusst. Am Bilanzstichtag waren wie im Vorjahr insgesamt 63 Personen in der WGP beschäftigt; dieser Wert beinhaltet auch Auszubildende, geringfügig Beschäftigte, Mitarbeiter in der Ruhephase der Altersteilzeit und Mitarbeiterinnen im Mutterschutz bzw. Elternzeit. Der aktiven Kernbelegschaft sind 50 Mitarbeiter (Vj. 50) zuzuordnen. Die Belegschaft der WGP hat durch den Abschluss einer Betriebsvereinbarung, die auch die Aussetzung der tariflichen Gehaltserhöhungen beinhaltet, bereits im zweiten Jahr hintereinander einen Beitrag zur Konsolidierung der Gesellschaft geleistet.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen (allgemeine Verwaltungsaufwendungen) sanken deutlich auf 1,5 Mio. € nach 2,0 Mio. € im Vorjahr.

Der Aufwand für Zinsen konnte deutlich auf 9,4 Mio. € (Vj. 9,9 Mio. €) gesenkt werden. Diese Reduzierung resultiert aus dem Abbau der Verschuldung und Maßnahmen zum Kreditmanagement. Allerdings ist die Zinsquote mit 50 % der erlösten Ist-Mieten immer noch erheblich zu hoch (Vj. 53 %).

Die Bilanzsumme, das heißt die Summe aller in der Gesellschaft gebundenen Vermögenswerte, reduzierte sich 2003 hauptsächlich durch den Jahresfehlbetrag und den Abbau von Verbindlichkeiten auf 272,5 Mio. € nach 282,3 Mio. € im Vorjahr.

Im Berichtsjahr konnte eine Reduzierung der Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditinstituten auf 182,1 Mio. € (Vj. 187,4 Mio. €) erreicht werden. Der Abbau der Verschuldung soll auch in den nächsten Jahren im Rahmen der Leistungsfähigkeit der WGP fortgesetzt werden.

Das Eigenkapital ging durch den Jahresfehlbetrag von 59,4 Mio. € im Vorjahr auf 56,9 Mio. € zurück. Die Eigenkapitalquote betrug zum Bilanzstichtag 21 % (Vj. 21 %). Die Eigenkapitalquote der WGP ist gegenwärtig als zu niedrig anzusehen.

Immobilienbestand, Investitionen und Stadtumbau Ost

Zum Bilanzstichtag verfügte die WGP über einen Bestand von 7.437 Wohnungen mit einer vermietbaren Fläche von 407.027 m² und 185 Gewerbeeinheiten mit 21.921 m² Mietfläche. Ferner befanden sich 1.654 Stellplätze für PKW und 656 Garagen im Bestand. Die WGP ist damit das größte Wohnungsunternehmen in der Sächsischen Schweiz.

Die Investitionstätigkeit der WGP war von äußerster Zurückhaltung geprägt. Die Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudeensembles Lange Straße 38 a in der Pirnaer Altstadt wurde Anfang August 2004 fertig gestellt; die ersten Mieter ziehen im September ein.

Einzelne unsanierte Objekte sollen mittelfristig verkauft werden.

Im Rahmen des Stadtumbaus Ost wird auch die WGP Objekte abreißen, die nicht mehr dauerhaft wirtschaftlich verwertbar sind. Erste Abrisse von ruinösen Objekten sind für das Jahr 2004 geplant; dafür und für weitere Vorhaben im Jahr 2005 liegen Fördermittelbescheide bereits vor. Die Abrisse in den Jahren 2004 und 2005 betreffen ruinöse Objekte in Stadt-randlagen.

Für die Jahre ab 2006 wird auch der Abriss von Objekten erwogen, die in den 1990ger Jahren saniert wurden. Vorgesehen sind dafür die Objekte Remscheider Straße 3 a (frühestens 2006) und Remscheider Straße 60/61 (nach dem Jahr 2008). Endgültige Entscheidungen da-zu stehen noch aus.

Die WGP wird ihren Bestand in allen Teilen der Stadt Pirna in den nächsten Jahren weiter entwickeln und vor allem stärker diversifizieren:

• An einzelnen Gebäuden sollen Balkone und Aufzüge nachgerüstet werden. Im Herbst 2004 erfolgt der erste Einbau eines Aufzuges in ein fünfgeschossiges Gebäude im Bereich Varkausring; weitere Maßnahmen dieser Art sind geplant.
• Durch Änderung von Grundrissen sollen am Markt besser angenommene Einheiten realisiert werden. Mehrere Wohnungen wurden in den letzten Monaten so umgebaut.
• 2003 wurden erste Wohnungen für Auszubildende der Hotelfachschule Sonnenstein eingerichtet. Dieses Angebot wurde inzwischen durch die vorübergehende Bereitstellung von 61 Ein-Raum-Wohnungen im Objekt Remscheider Straße 3 a deutlich erweitert. Es ist vorgesehen, in etwa zwei bis drei Jahren eine dauerhafte Unterbringung der Auszubildenden in einem anderen Objekt im Sonnenstein zu ermöglichen.
• Die Palette an Ferien- und Gästewohnungen wird wegen der guten Nachfrage in der gesamten Stadt schrittweise erweitert.
• Die Angebote für alters- und behindertengerechtes Wohnen werden ausgebaut. Erste Musterwohnungen sollen im Verlauf der nächsten Monate im Objekte Varkausring 2 a errichtet werden.
• Auch die Ansiedlung von nicht störendem Gewerbe in bisher als Wohnungen genutzten Einheiten wird angestrebt.