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Juni 2005 - Konsolidierung wird konsequent vorangetrieben

Die Städtische Wohnungsgesellschaft Pirna mbH (nachfolgend WGP) hat im Geschäftsjahr 2004 die im Jahr 2003 eingeleitete Konsolidierung vorangetrieben und dabei wichtige Meilensteine erreicht.

In seiner Sitzung vom 14.06.2005 nahm der Aufsichtsrat der WGP den Bericht der Geschäftsführung und der Wirtschaftsprüfer zum Jahresabschluss 2004 entgegen. Der Aufsichtsrat billigte den Jahresabschluss und empfahl der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss festzustellen.

Zum Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004

  • Deutlich reduzierter Jahresfehlbetrag
Das Geschäftsjahr 2004 schloss mit einem Verlust von 0,84 Mio. € (Vj. Verlust 2,69 Mio. €). Obwohl immer noch ein Jahresfehlbetrag zu konstatieren ist, handelt es sich bei der Gesamtentwicklung um einen Fortschritt, der als Ergebnis des im Jahr 2003 eingeleiteten Konsolidierungsprozesses gesehen werden kann.

Die erlösten Ist-Mieten bewegten sich leicht unter dem Niveau des Vorjahres und lagen bei 18,70 Mio. € (Vj. 18,79 Mio. €.). Die Mietausfälle wegen Leerstandes und Mietminderungen lagen bei 3,74 Mio. € (Vj. 3,53 Mio. €; jeweils nach Abzug der Effekte aus dem Hochwasser 2002).

Für die Instandhaltung der Gebäude und Grundstücke wurden 2,66 Mio. € (Vj. 2,19 Mio. €) aufgewendet (jeweils nach Abzug der Effekte aus dem Hochwasser 2002).

Die Personalkosten haben mit 2,08 Mio. € (Vj. 2,14 Mio. €) den niedrigsten Wert seit Bestehen der WGP erreicht. Am Bilanzstichtag waren in der WGP insgesamt 55 Mitarbeiter beschäftigt, davon vier Auszubildende.

Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen konnten wiederholt gesenkt werden und betrugen 0,85 Mio. € nach 0,89 Mio. € im Vorjahr.

Die im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut erreichte Reduzierung der Zinsaufwendungen auf 9,21 Mio. € (Vj. 9,41 Mio. €) resultiert aus dem Abbau der Verschuldung, Umschuldungen zu relativ günstigen Konditionen und weiteren Maßnahmen zum Kreditmanagement.

Zu den wesentlichen Meilensteinen auf dem Wege der Konsolidierung gehört der weitere Ab-bau der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten auf 177,29 Mio. € (Vj. 182,14 Mio. €). Von den Krediten entfielen allein 26,76 Mio. € (Vj. 27,57 Mio. €) auf DDR-Altschulden, die per Gesetz auf die Wohnungswirtschaft in den Neuen Bundesländern umgelegt wurden.

  • Investitionstätigkeit von Zurückhaltung geprägt
Per 01.01.2005 verfügte die WGP über 7.271 Wohnungen (Vj. 7.437 Wohnungen) mit einer vermietbaren Fläche von 395.492 m² (Vj. 407.027 m²) und 195 Gewerbeeinheiten (Vj. 185 Gewerbeeinheiten) mit 25.351 m² Mietfläche (Vj. 21.921 m²).

In den vermietbaren Wohnungsbeständen lag der Leerstand bei ca. 11 % der Mietflächen. Rechnet man auch die Objekte hinzu, die aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr vermie-tet werden können oder sollen, so lag der Gesamtleerstand wie im Vorjahr bei ca. 22 %.

Die Investitionstätigkeit der WGP war von Zurückhaltung geprägt. Die Sanierung des Gebäudekomplexes Lange Straße Ecke Badergasse in der Pirnaer Altstadt wurde im Sommer 2004 planmäßig abgeschlossen. Im Stadtteil Sonnenstein entstand ein neues Kundenzentrum, das eine deutlich bessere Kundenberatung, aber auch verbesserte Arbeitsbedingungen für die WGP-Mitarbeiter, ermöglicht. Andere nennenswerte Investitionen wurden nicht durchgeführt und sind auch nicht in Planung.

Im Rahmen des Stadtumbaus Ost erfolgte 2004 der Abriss eines ersten Gebäudes in Neundorf. Mehrere Objekte wurden für den Abriss in den Folgejahren vorbereitet. Allerdings ist in einigen Fällen die Genehmigung der Denkmalschutzbehörden offen. Ähnlich schwierig gestaltet sich die Situation bei so genannten Streuobjekten außerhalb der förmlich festgelegten Stadtumbaugebiete, bei denen bisher keine Zustimmung zu Förderfragen aus dem Programm Stadtumbau Ost erreicht werden konnte.

Verschiedene Objekte, die nicht zum Kernbestand gehören und für den Abriss nicht relevant sind, werden zum Verkauf angeboten.

Nennenswerte Spielräume für neue Investitionen sind im aktuellen Marktumfeld nicht gegeben. Die WGP wird deshalb auch in den nächsten Jahren eher eine qualitative Entwicklung statt einer Erweiterung ihres Bestandes betreiben.

  • Die WGP wird sich 2005 weiter konsolidieren
Die WGP wird voraussichtlich auch in den nächsten Jahren Fehlbeträge ausweisen müssen. Das hat seine Ursache in den Folgen der überzogenen Investitionen, die bis 2002 betrieben wurde, und in dem sehr schwierigen Marktumfeld, in dem sich die WGP bewegt. Allerdings wird sich die Gesellschaft insbesondere hinsichtlich ihrer Liquidität stabilisieren.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass die WGP mit der Umsetzung der eingeleiteten Konsolidierung in der Lage sein wird, ihre Existenz langfristig zu sichern. Zentrale Steuerungsgröße bleibt die Liquidität. Höchste Priorität hat der Abbau der Verschuldung. Andere Aspekte werden diesen Zielgrößen untergeordnet, jedoch ohne die Substanz der Gesellschaft und damit die Entwicklungspotentiale in Frage zu stellen.

Die WGP wird auch unter den gegenwärtig schwierigen Bedingungen für ihre Mieter und Geschäftspartner ein zuverlässiger und leistungsfähiger Partner sein.

  • Sonstige Aspekte der Unternehmensentwicklung
Im August 2004 wurde, einem Stadtratsbeschluss folgend, die Service- und Beteiligungsgesellschaft Pirna mbH (SBP) als 100 %ige Tochtergesellschaft und Holding der Stadt gegründet. Dabei wurden die Mehrheitsanteile an den damals bestehenden kommunalen Gesellschaften in die SBP eingebracht, so dass ein Konzern aus städtischen Unternehmen entstand. Ziel dieser Neustrukturierung war und ist es, mittelfristig Synergieeffekte zu heben und die Kooperation der kommunalen Gesellschaften zu vertiefen. Die SBP hält 94,9 % der WGP-Anteile, die verbleibenden Anteile in Höhe von 5,1 % werden weiterhin direkt von der Stadt Pirna gehalten.

Im Dezember 2004 hat sich der neu bestellte Aufsichtsrat der WGP konstituiert. Die Anzahl der Mitglieder wurde von neun auf fünf reduziert. Neben dem Oberbürgermeister der Großen Kreisstadt Pirna, Herrn Markus Ulbig, als Vorsitzenden gehören dem Aufsichtsrat noch die Pirnaer Stadträte Ursula Görke und Tilo Kloß sowie Prof. Dr. Stefan Kofner (Zittau) und Dr. Helmut Dawidowski (Dresden) als externe Fachleute an.

Die Einführung des Arbeitslosengeldes II und der weiteren Regelungen, die allgemein unter dem Begriff Hartz IV zusammengefasst werden, war auch für die Wohnungswirtschaft mit einer Reihe von Problemen verbunden. Die Zusammenarbeit der WGP mit der lokalen ARGE verläuft konstruktiv und erfolgreich. Mieter, die jetzt das Arbeitslosengeld II erhalten, konnten sich davon überzeugen, dass die WGP auch für Kunden mit niedrigen Einkommen ein zuver-lässiger Partner ist.

Die WGP erbringt seit 01.01.2005 kaufmännische Service- und Managementleistungen für die neu gegründete Kultur- und Tourismusgesellschaft Pirna mbH.